Karstadt-Deal vom 03.08.2020 – Eine Absichtserklärung ohne Bindungswirkung?

Dem Einsatz der „Open Knowledge Foundation e.V.“ ist es zu verdanken, dass die am  03.08.2020 abgeschlossene „Vereinbarung (Letter of Intent) über den Erhalt von Warenhausstandorten der GALERIA Karstadt Kaufhof GmbH sowie über die Investitionen der SIGNA-Gruppe in städtebauliche Projekte im Land Berlin“ das Licht der Öffentlichkeit erblickt hat. Der Text dieser Vereinbarung, die zwischen den Senatsmitgliedern Michael Müller, Ramona Pop und Dr. Klaus Lederer sowie der SIGNA Prime Selection AG und der GALERIA Karstadt-Kaufhof GmbH abgeschlossen wurde, ist auf der Plattform „FragdenStaat“ im Blogartikel Karstadt-Deal im Wortlaut : Berlin bekommt Hochhäuser für Arbeitsplätze zu finden.

Vielen Bürgerinnen und Bürgern ist wahrscheinlich nicht bewusst, dass (vertragliche) Vereinbarungen zwischen staatlichen Institutionen und privaten Unternehmen nicht zwingend offengelegt werden müssen. Nicht selten wird ein Antrag auf Akteneinsicht oder Aktenauskunft gemäß „Informationsfreiheitsgesetz Berlin“ von den zuständigen staatlichen Stellen  mit dem Hinweis abgelehnt, dass dadurch ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis offenbart werden würde oder den Betroffenen durch die Offenlegung ein nicht nur unwesentlicher wirtschaftlicher Schaden entstehen könnte. Vor diesem Hintergrund werden nicht wenige Kenner*innen der „Szene“ überrascht gewesen sein, dass der LoI nur 11 Tage nach seinem Abschluss offengelegt wurde. Ist das vielleicht ein Indiz für das schlechte Gewissen der Senatsmitglieder angesichts des offensichtlich „schlechten Deals“ für das Land Berlin und das Gemeinwohl?

Jedenfalls haben u.a. die Berliner Zeitung, Neues Deutschland, Tagesspiegel und TAZ in den Wochen nach dem „Karstadt-Deal“ kritische Berichte dazu veröffentlicht und die Partei „DIE LINKE“ hat sich auf ihrem Parteitag am 22.08.2020 gegen den „Karstadt-Deal“ ausgesprochen. Schon am 14.08.2020 erscheint in der Berliner Zeitung ein Artikel mit der Überschrift „Rettung der Warenhäuser : Karstadt-Deal womöglich rechtswidrig„. In diesem Artikel wird berichtet, dass der Bezirkstadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, eine juristische Prüfung des LoI veranlasst hat. Die entsprechende Stellungnahme des Stadtentwicklungsamts/Bereich BauJur ist auf der Plattform „FragdenStaat“ veröffentlicht (Text der Stellungnahme hier).

Bei fast jedem LoI stellt sich früher oder später die Frage, ob es sich dabei um eine verbindliche Vereinbarung oder eine reine Absichtserklärung handelt. Das Stadtentwicklungsamt Friedrichshain-Kreuzberg kommt zu dem Schluss, dass die Bindungswirkung des LoI nicht eindeutig ist und vieles dafür spricht, dass es sich um eine reine Absichtserklärung handelt. Wie bei jeder juristischen Frage gibt es „natürlich“ mindestens zwei unterschiedliche Meinungen, weshalb die Anwältinnen und Anwälte der SIGNA-Gruppe die Rechtsmeinung des Stadtentwicklungsamts mit Sicherheit nicht teilen werden.

Unsere Initiative wendet sich gegen die Neubauplanung der SIGNA-Gruppe auf dem „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm. Im LoI sind die „Vereinbarungen“ zu diesem Projekt im Abschnitt 3 (Vereinbarungen zu einzelnen Projekten, Unterpunkt b „Kurfürstendamm“) niedergelegt. In Hinblick auf die für Juristinnen und Juristen typische Präzision von Formulierungen erstaunt mich als fremdem Leser schon die Überschrift „Kurfürstendamm“. Bekanntermaßen geht es bei diesem Projekt um die Neubauung fast des gesamten Blocks „Kurfürstendamm 231 durchgehend zur Augsburger Straße und Rankestraße“, der heute teilweise noch mit einem Parkhaus bebaut ist. Im zweiten Absatz des Abschnitts „Kurfürstendamm“ wird u.a. ein Arbeitsauftrag zur Erarbeitung eines „Masterplans“ vereinbart, eine Nutzungsmischung für den aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan entworfen („angestrebt wird…“) und ein Bezug zum „bezirklichen Werkstattprozess zur Entwicklung der City West“ hergestellt. Damit ist wohl die „Charta City West 2040“ gemeint, die in einem weiteren Blogartikel von unserer Initiative kritisch beleuchtet wird.

Fast der gesamte Abschnitt „Kurfürstendamm“ befasst sich mit bauplanungsrechtlichen Aspekten, die zum damaligen Zeitpunkt noch vollständig in der Verantworung des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf lagen. Nun hat der Senat in seiner Sitzung am 12.01.2021 die „außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung für den Kernbereich der City West festgestellt„, womit zukünftig die Aufstellung und Festsetzung von Bebbaungsplänen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen liegt. Wenn dort auf Basis des am 13.01.2021 vorgestellten „Entwicklungskonzepts City West“ die planerische Arbeit beginnt, wird es dabei zwangsläufig zu Zielkonflikten zwischen den planungsbezogenen „Vereinbarungen“ des LoI und einem vielen gesetzlichen Anforderungen unterliegendem Bebauungsplanverfahren kommen. Selbst für den von der SIGNA-Gruppe angestrebten vorhabenbezogenen Bebauungsplan (den die Initiative schon allein wegen des damit einhergehenden „systembedingten“ Zurückdrängens von Gemeinwohlinteressen ablehnt), kann der LoI nicht nur mangels Rechtsverbindlichkeit, sondern auch mangels Bestimmheit allenfalls eine marginale Bedeutung entfalten.

Mit dem ohne Not abgeschlossenen „Karstadt-Deal“ (LoI) haben die drei Senatsmitglieder Michael Müller, Ramona Pop und Dr. Klaus Lederer unserer Stadt einen Bärendienst erwiesen. Auch deshalb ist es richtig und wichtig, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem am 13.01.2021 präsentierten „Entwicklungskonzept City West“ die Rahmenbedingungen für ein transparentes Planungsverfahren beim „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm setzt!

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Charta City West 2040 – kritische Anmerkungen

In der Pressemitteilung vom 28.05.2020, die auf der Seite der Interessengemeinschaft „AG City e.V.“ zu finden ist, wird die Entwicklung der „Charta City West 2040“ von der ersten Kuratoriumssitzung am 09.09.2019, dem anschließenden „Dialogverfahren“ mit 7 Workshops bis hin zu den 79 Zielen der Charta beschrieben. Dabei wird der Vorsitzende der AG City, Klaus-Jürgen Meier, mit den Worten zitiert, dass die Charta City West 2040 als Grundlage für die gemeinsame Gestaltung der Zukunft dienen soll.

Schon diese Pressemitteilung vermittelt den Eindruck, dass diese Charta nach Ansicht ihrer Initiatoren*innen und Träger*innen einen maßgeblichen Einfluss auf alle Aspekte der Stadtentwicklung in der City West in den kommenden 20 Jahren entfalten soll. Diesem Anspruch von Interessenvertreter*innen aus Wirtschaft, weiteren gesellschaftlichen Gruppen und Vertreter*innen der Bezirkspolitik hält unsere Inititiative entgegen, dass die Interessen der Bewohner*innen der City West, aber insbesondere der Bürger*innen der Gesamtstadt in der Charta nicht ausreichend berücksichtigt werden. Deshalb ist für uns folgerichtig, dass der Senat von Berlin aufgrund der gesamtstädtischen Bedeutung die weitere planerische Entwicklung der City West an sich zieht und damit sowohl wirtschaftliche Interessen einzelner Akteure zurückgedrängt werden, als auch Interessen des Gemeinwohls deutlich stärker Berücksichtigung finden (werden).

Viele bedeutsame stadtplanerische Entscheidungen wurden seit dem Mauerfall weitgehend unter Ausschluss der Öffentlichkeit getroffen, was zum Teil auch daran liegt, dass der Kreis der an gesamtstädtischen Fragen interessierten Bürger*innen eher klein ist. Das seit einigen Jahren angebotene Format der Bürger*innen-Beteiligung auf der vom Senat betriebenen Beteilungsplattform meinBerlin gibt per heute 30.931 eingereichte Kommentare und Ideen an. Bei vielen Beteiligungsverfahren übersteigt die Zahl der Beiträge von Bürger*innen kaum die Zahl von 100. So verwundert es nicht, dass die Berliner Morgenpost am 14.07.2020 vermeldet, dass die Bürger*innenbeteiligung an der Charta City West bis zu jenem Zeitpunkt schleppend verlaufen ist und am Verfahren Interessierte auf der Plattform „meinBerlin“ erst 39 Vorschläge eingebracht haben.

Unabhängig von der nur vom Senat und dem Abgeordnetenhaus zu klärenden Grundsatzfrage, wie die Interessen von Bewohner*innen, Unternehmen und weiteren gesellschaftlichen Gruppen bei der weiteren Entwicklung der City West zu gewichten und zu berücksichtigen sind, sollte sowohl der Inhalt als auch der Entstehungsprozess der „Charta City West 2040“ einer kritischen Bewertung unterworfen werden. Eine Detailkritik der gesamten Charta und insbesondere der 79 Einzel-Ziele würde hier zu weit führen. Die Initiative beschränkt ihre Kritik daher an dieser Stelle auf drei übergeordnete Punkte:

1.) Die Verwendung des Begriffs „Charta“

In den Sozialwissenschaften wird seit längerem der Begriff des „Framing“ verwendet, der auch längst bei politischen und gesellschaftlichen Auseinandersetzungen eine Rolle spielt. Ein aktuelles Beispiel für Framing ist die Bezeichnung „Umweltbonus“ für das Förderprogramm zum Kauf von E-Autos, womit die massive Subventionierung der Autoindustrie verschleiert bzw. schöngeredet wird. Übertragen auf den Begriff „Charta“: Dabei denken die meisten Menschen wohl zuerst an die UN-Charta. Nach Wikipedia bezeichnet man damit „die für das Staats- und Völkerrecht grundlegenden Urkunden“. Mit Verwendung des Begriffs „Charta“ wollen die Verfasser*innen wohl suggerieren, dass es sich hier um ein besonders wichtiges Dokument handelt, das die Interessen der gesamten Stadtgesellschaft ausgewogen berücksichtigt.

2. ) Die Zusammensetzung der Teilnehmenden

In der Fassung der „Charta City West 2040“ vom 22.04.2020 sind alle an der Erarbeitung der Charta Beteiligten aufgelistet, darunter die Mitglieder des Kuratoriums und die Teilnehmenden. Dabei fällt schon auf den ersten Blick das zahlenmäßige Übergewicht der privatwirtschaftlichen Akteure auf. Von den 15 Mitgliedern des Kuratoriums sind nur zwei Mitglieder (der Pfarrer der Gedächtniskirche und der Baustadtrat) nicht in bzw. als Interessenvertreter*innen der Privatwirtschaft tätig. Bei den Teilnehmenden ist das Ungleichgewicht zwischen den 15 nicht rein privatwirtschaftlich tätigen Mitgliedern zu den 35 in bzw. als Interessenvertreter*innen der Privatwirtschaft etwas geringer. Angesichts des für City-Bereiche von Metropolen vergleichsweise hohen Wohnnutzungsanteils in der City West ist die zuvor beschriebene Zusammensetzung mit Sicherheit nicht repräsentativ.

3.) Der Anspruch, die Masterplanung der City West bis zum Jahr 2040 zu bestimmen

In unserer freiheitlichen Gesellschaft kann sich jede Bürgerin und jeder Bürger, egal in welcher gesellschaftlichen Funktion, zu Fragen des Gemeinwesens äußern und für die Berücksichtigung der eigenen Interessen kämpfen. Wer die 79 Ziele und die sich anschließenden Abschnitte „Räumliches Leitbild“, „Mobilitätskonzept“und „Betreiberkonzept“ durchliest, wird wahrscheinlich von der schieren Menge der Detailinformationen und Forderungen überrollt und verliert den Überblick. Die Initiative hat jedenfalls erhebliche Zweifel, dass diese Handlungsempfehlungen, selbst wenn sie teilweise den Interessen der gesamten Stadtgesellschaft dienen sollten, von den zuständigen Handlungsträgern umgesetzt werden können.

Möglicherweise soll diese Flut von Handlungsempfehlungen und Einzelforderungen auch nur die Interessen der Immobilienwirtschaft an der  Wertsteigerung ihres Bestandes und der Mobilisierung von zusätzlichen Bauflächen verschleiern! In diesem Zusammenhang sei u.a. auf den Abschnitt „Städtebau und Architektur“ verwiesen, wo es im Punkt 71 heißt: „Die City West setzt primär auf vertikale Verdichtung“. Im Punkt 78 steht „Die City West strebt für die auf Basis dieser Ziele in einem Rahmenplan zu definierenden Potentialflächen für Höhenentwicklung die IBA Hochhaus mit dem Titel……..an, die das Ziel hat, modellhaft die Umsetzung der hier definierten Ziele im Kontext von Hochhäusern zu sichern“.

Wer jetzt die Liste der Teilnehmenden der Charta zur Hand nimmt, findet dort u.a. den Architekten des Hochhauses „Upper West“, Christoph Langhof, einen Manager der SIGNA Holding, die auf dem „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm Hochhäuser errichten will sowie Mitglieder der Pepper-Unternehmensgruppe, der das Europacenter gehört.

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Plädoyer gegen die Refeudalisierung der Stadtentwicklung durch Immobilien-Investoren

Wenn die wirtschaftsliberalen Eliten nahestehende FAZ einen kritischen Beitrag zur Stadtgestaltung in den City-Bereichen von Bremen, München, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main und Stuttgart veröffentlicht („Architektur ohne Wettbewerb“ von Matthias Alexander, FAZ vom 13.01.2021 / zugangsbeschränkt), ist das ein deutliches Zeichen dafür, dass die seit Beginn der neoliberalen Ära in den 1980er-Jahren festzustellende Vereinnahmung von Toplagen der Innenstädte durch große Immobilien-Investoren auf zunehmenden Widerstand in der Zivilgesellschaft und in Teilen der Politik stößt.

Einer der wichtigsten „Player“ auf dem Markt für Top-Immobilien an 1a-Standorten ist die im Jahr  2010 gegründete SIGNA Prime Selection AG , die sich nach eigener Ausssage „mittlerweile zu einer der größten Immobilienaktiengesellschaften Europas mit Trophy Assets in ausgezeichneten Innenstadtlagen in Österreich, Deutschland und Norditalien mit einem Gross Asset Value von über 15 Mrd. Euro entwickelt“ hat. Neben der Optimierung von teilweise weltberühmten Bestandsimmobilien wie des KaDeWe werden auch Neubauprojekte geplant, für die ein Abriss des Altbaubestandes erforderlich ist. In Berlin gehören dazu die beiden Galeria-Karstadt-Standorte am Hermannplatz und am Kurfürstendamm 231. An mehreren Beispielen erläutert der FAZ-Redakteur die Strategie der Investoren, die sich mit der Beschreibung „Überwältigung durch große Namen“ (von Architekten) zusammenfassen lässt. Aktuelle Paradebeispiele für diese Strategie sind der Entwurf der Schweizer Stararchitekten Jacques Herzog und Pierre de Meuron für zwei 155 m hohe Türme auf dem Paketposthallenareal in München (Investor dort ist die von Ralf Büschl geführte Büschl Unternehmensgruppe) und der Entwurf des Architekten David Chipperfield für das SIGNA-Projekt am Hermannplatz in Berlin. Es würde mich überhaupt nicht wundern, wenn SIGNA dem am 13.01.2021 von der Senatsbaudirektorin Regula Lüscher vorstellten „Entwicklungskonzept City West“, das Hochhäusern auf dem „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm eine Absage erteilt, zeitnah eine spektakuläre Computersimulation mit Hochhäusern entgegenstellt. Dabei dürfte es auch den an Stadtplanungsfragen interessierten Laien klar sein, dass in diesem weitgehend von der Berliner Traufhöhe geprägten Baublock zwischen Kurfürstendamm, Augsburger Straße und Rankestraße Hochhäuser nur unter großen „bauplanungsrechtlichen Verrenkungen“ genehmigungsfähig wären.

Rechtliche und gestalterische Bedenken kann man „natürlich“ auch wie der Architekturkritiker der Süddeutschen Zeitung, Gerhard Matzig, im SZ-Artikel vom 24.09.2019 vom Tisch wischen, in dem man darauf verweist, dass große Architektur oftmals „nicht durch Partizipation, sondern durch den Gestaltungswillen mehr oder minder verrückter Investoren, Architekten, Herrscher“ entstanden ist. Dieser Argumentation zu folgen bedeutet nichts anderes als eine Refeudalisierung der Stadtplanung und Stadtgestaltung! Genau das ist nach meiner Ansicht ein wesentliches Ziel der SIGNA-Gruppe, die nach eigener Aussage „Trophy Assets in ausgezeichneten Innenstadtlagen“ sammelt, deren Anzahl notabene begrenzt ist und die aufgrund ihrer jeweils exponierten Lage das Stadtbild stark prägen.

Wenn die Bürgerinnen und Bürger von Berlin diesem „Geschäftsmodell“ keinen Widerstand entgegensetzen, werden wir alle die City West, die sich (noch) durch eine Nutzungsmischung und von wenigen Ausnahmen absehen durch einen Gebäudebestand nach „menschlichem Maß“ auszeichnet, nicht wiedererkennen. Deshalb ist es jetzt notwendig, dass die Zivilgesellschaft das „Entwicklungskonzept City West“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unterstützt. In diesem Kontext sollte möglichst zeitnah ein Beteilungsverfahren stattfinden, das den  Bürgerinnen und Bürgern eine Mitsprache bei der Entwicklung „ihrer“ City West ermöglicht. Jedenfalls ist die weitere Entwicklung der City West viel zu bedeutsam, um sie allein Groß-Investoren wie SIGNA zu überlassen, die sich nach unserer Meinung entgegen wohlfeiler Lippenbekenntnisse nicht für eine lebenswerte Stadt einsetzen, sondern fast ausschließlich an der Maximierung der Rendite Ihrer Anteilseigner interessiert sind!

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Die Initiative setzt sich für eine gemeinwohlorientierte Stadtplanung in der City West ein

In den letzten Monaten hat die kontroverse Diskussion über die weitere Stadtplanung in der City West an Fahrt aufgenommen. Auf der einen Seite stehen große Immobilieninvestoren wie die SIGNA-Gruppe und der Lobbyverband „Arbeitsgemeinschaft City“, die zusammen mit dem Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf (Bezirksstadtrat Oliver Schruoffeneger/Grüne), der IHK zu Berlin, dem VBKI und dem Werkbund in der Sitzung am 02.09.2019 das „WerkStadtForum“ ins Leben gerufen haben. Dessen Auftrag war die Erarbeitung einer „Charta City West“, die in der Version vom 22.04.2020 im Internet abrufbar ist. Einer der wesentlichen Ziele dieser „Charta“ ist nach unserer Ansicht die Schaffung einer stadtpolitischen Legitimation für weitere große Bauprojekte, wobei hier aktuell die Entwicklung des „Karstadt-Areals“ am Kurfürstendamm 231 durch die SIGNA-Gruppe wohl die größte Einzelinvestition dargestellt.

Im November 2018 meldete die B.Z., dass auf dem Karstadt-Areal mehrere bis zu 150 Meter hohe Wolkenkratzer gebaut werden sollen. Diese Planungsidee der SIGNA-Gruppe wurde vom Beratungsgremium „Baukollegium Berlin“ auf der Sitzung vom 03.12.2018 abgelehnt (Meldung des Fachdienstes „Baunetz“ ). Damit hat sich die für die gesamtstädtische Entwicklung zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen nicht nur gegen die SIGNA-Gruppe, sondern auch gegen die Entwicklungsvorstellungen der AG City e.V. positioniert. In den Jahren 2019 und 2020 wurden diese „Hochhauspläne“ der SIGNA-Gruppe auf dem „Karstadt-Areal“ immer wieder kontrovers diskutiert, wie aus vielen Presseartikeln ersichtlich ist. Mit der Präsentation des „Entwicklungskonzepts City West“ bei der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen am 13.01.2021 hat die Senatsbaudirektorin Regula Lüscher nun die Ablehnung der „Hochhauspläne“ der SIGNA-Gruppe bekräftigt. Sobald der vom Senat in dieser Woche gefasste Beschluss der „Feststellung der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung für den engeren Kernbereich der City West“ in Kraft getreten ist, geht die Zuständigkeit für die Aufstellung und Festsetzung von Bebauungsplänen auf die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen über.

Nur so kann nach unserer Ansicht verhindert werden, dass die weitere Entwicklung der City West durch Immobilien-Großinvestoren und die internationalen Finanzmärkte dominiert wird. Die Initiative „BerlinerInnen gegen SIGNA“ wird sich in den nächsten Monaten und Jahren für die Aufstellung von gemeinwohlorientierten Bebauungsplänen einsetzen, die den Interessen der Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt den Vorrang vor den auf Flächen- und Renditemaximierung setzenden Planungsvorstellungen von Immobilien-Großinvestoren wie der SIGNA-Gruppe geben!

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