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Immobilienkonzern in der Krise : Senat glaubt an Signa | von Jonas Wahmkow

Nach dem Bekanntwerden des Baustopps der Berliner SIGNA-Projekte berichten einige Berliner Medien über Reaktionen des Senats und der für Stadtplanungsthemen zuständigen Abgeordneten des Landesparlaments. Der TAZ-Redakteur richtet den Fokus auf die Großprojekte am Hermannplatz und Kurfürstendamm, die sowohl in der Landespolitik als auch in der Öffentlichkeit kontrovers diskutiert werden. Dabei gibt es innerhalb der Regierungspartei SPD unterschiedliche Meinungen. Der für die Bauleitplanung zuständige Senator Christian Gaebler will die Planungsaktivitäten seiner Behörde nicht stoppen. Demgegenüber zitiert der Artikel den stadtentwicklungspolitischen Sprecher der SPD-Fraktion, Mathias Schulz mit der Aussage, dass sich die Verwaltung ernsthaft überlegen sollte, ob sie die Bebauungsplanverfahren fortsetzt. Schon beim Projekt „Mynd/Alexanderplatz“ hat die SIGNA nach Erteilung des Baurechts das Projekt mit großem Gewinn an die Fondsgesellschaft Commerz Real weiterverkauft.

Artikel in der TAZ vom 08.11.2023 (Online-Ausgabe)

Mehr Grün, mehr Holz, mehr Tempo in Berlin – Was beim Thema Stadtentwicklung bis Mitte März geschafft werden soll | von Ralf Schönball

Der Beitrag des Redakteurs Ralf Schönball fasst die Ergebnisse der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des Berliner Abgeordnetenhauses vom 14.02.2022 zusammen. Mittlerweile ist auf der Seite des Abgeordnetenhauses auch das Inhaltsprotokoll dieser Ausschuss-Sitzung veröffentlicht worden. In TOP 6a wurde der Abschnitt des „100-Tage-Programms“ des Berliner Senats aufgerufen, der in den Verantwortungsbereich des neuen Senators für Stadtentwicklung und Wohnen, Andreas Geisel (SPD), fällt. Schon am 09.01.2022 hatte der Tagesspiegel gemeldet, dass Herr Geisel „mehr Tempo“ beim von der SIGNA-Gruppe geplanten Umbau des Karstadt-Grundstücks am Hermannplatz machen will. Herr Schönball berichtet, dass Senator Geisel „noch im Februar“ die Grundlagen für einen Masterplan am Hermannplatz schaffen will. Laut Inhaltsprotokoll geht es außerdem um die Vorbereitung des Aufstellungsbeschlusses für den im „100-Tage-Programm“ enthalten bauvorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Karstadt-Grundstück am Hermannplatz. Daneben erwähnte der Senator, dass er beim SIGNA-Projekt „Karstadt am Kurfürstendamm“ mit der Zustimmung des Landesdenkmalamtes für zwei „Hochpunkte“ rechnet.

Artikel im Tagesspiegel vom 14.02.2022 (Online-Version)

Mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 4-81 hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (SenSW) einen ersten wichtigen Schritt auf dem Weg hin zur Sicherung der erhaltenswerten Bebauungsstruktur längs des Kurfürstendamm in der City West getan. Damit besteht die Aussicht, die nicht nur aus Sicht der Initiative „BerlinerInnen gegen SIGNA“ problematische Errichtung von weiteren Hochhäusern in den vielen durch gründerzeitliche Bebauungsstrukturen geprägten Quartieren der City-West zu stoppen. Die im Beteiligungsverfahren zum Entwicklungskonzept City West häufig angeführten Gegenargumente von investorenfreundlichen TeilnehmerInnen, die städtebauliche Situation in der City West erfordere ein „Hochhaus-Cluster“ bzw. eine „Stadtkrone“, lässt sich nach Ansicht der Initiative durch die bestehende Bebauungsstruktur insbesondere längs des Kurfürstendamm und in den Seitenstraßen nicht rechtfertigen. Auch ein Hochhaus im Blockinnenbereich, wie es 1970 mitten im (ehemaligen) Ku´damm-Karrée errichtet wurde (aktuell Neubau/Umbau als Projekt „Fürst“), dominiert den gesamten Baublock und entfaltet eine negative Wirkung auf die umliegende Bebauung, die dort wie fast überall längs des Kurfürstendamm durch die „Berliner Traufhöhe“ von 22 Metern geprägt ist.

Schon aufgrund des hohen Investitionsvolumens können Hochhaus-Projekte nur von Großinvestoren „gestemmt“ werden, die in der Regel wenig Rücksicht auf die gewachsenen städtebaulichen Strukturen und die stadtgeschichtliche Entwicklung der betroffenen Quartiere nehmen. Nicht anders ist zu erklären, dass die SIGNA Gruppe bei der Sitzung des Baukollegiums am 03.12.2018 eine Planung mit drei Hochhäusern auf dem Karstadt-Areal präsentiert hat (Protokoll hier), der auf die vorhandene Blockstruktur keine Rücksicht genommen hat und durch die erhebliche Ausweitung der vermietbaren Fläche im Vergleich zum Bestand auch zu einer erheblichen Wertsteigerung der in der Objektgesellschaft „Berlin, Kurfürstendamm 231 Immobilien GmbH & Co. KG“ gehaltenen Immobilie geführt hätte. Die Hochhausplanung wurde nicht nur in der Sitzung des Baukollegiums abgelehnt, sondern auch bei der Aushandlung des „Karstadt-Deal“ genannten Letter of Intent (LoI) vom 03.08.2020 nicht berücksichtigt. In diesem LoI (Text im Wortlaut) haben die drei Senatsmitglieder Michael Müller, Ramona Pop und Dr. Klaus Lederer der SIGNA-Gruppe beim Kurfürstendamm-Projekt „ein bis zwei Hochpunkte“ in Aussicht gestellt. Dieser LoI ist eine Absichtserklärung, die allenfalls eine politische Bindungswirkung entfaltet, aber kein Präjudiz für das gerade begonnene Bebauungsplan-Verfahren 4-81 darstellt. Jedenfalls ist der LoI keine öffentlich-rechtliche Vorschrift, aus der ein Anspruch auf eine Baugenehmigung abgeleitet werden kann. In bauplanungsrechtlichen Sachverhalten Kundige werden auch die strikte Regelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 Baugesetzbuch kennen. Nach dieser Vorschrift besitzen weder BürgerInnen noch Unternehmen einen Anspruch auf die Aufstellung von Bebauungsplänen und daraus abgeleitet auch keine Ansprüche auf bestimmte Inhalte von Bebauungsplänen.

Allerdings hat die aufgeregte Diskussion um das am 13.01.2021 vorgestellte „Entwicklungskonzept City West“, in dem Hochhäuser für das Karstadt-Areal ausgeschlossen werden, gezeigt, dass im weiteren Verfahren von SIGNA, Interessengruppen wie der „Arbeitsgemeinschaft AG City e.V“ sowie vermutlich auch von Abgeordneten der Parteien, die die private Immobilienwirtschaft uneingeschränkt unterstützen, Hochhäuser für das Karstadt-Areal (wieder) aus der Schublade gezogen werden. Als Schlagworte aus dem Online-Beteiligungsverfahren zum Entwicklungskonzept City West seien hier die Begriffe „Hochhaus-Cluster“ und „Stadtkrone“ genannt, die in den nächsten Monaten sicherlich in Presseberichten zum Bebauungsplanverfahren auftauchen werden.

Einen Vorgeschmack auf die in der kommenden Legislaturperiode zu erwartenden politischen Diskussionen über den Bebauungsplan 4-81 bot die erste Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen nach der Sommerpause, wo unter TOP 2 gleich mehrere Abgeordnete der Regierungskoalition und der Opposition Fragen an die anwesende Staatssekretärin Wenke Christoph zum Stand des Bebauungsplanverfahrens 4-81 und zur Einbindung des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf gestellt haben. In diesem Zusammenhang hat Frau Staatssekretärin Christoph klargestellt, dass die (rechtliche) Verantwortung für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens nicht zwischen Senats- und Bezirksebene aufgeteilt ist, sondern allein bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen liegt. Diese seit dem Senatsbeschluss über die „Feststellung der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung für den engeren Kernbereich der City West“ erkennbare Rechtslage wird von der Initiative „BerlinerInnen gegen SIGNA“ ausdrücklich befürwortet.  Dadurch wird nicht zuletzt sichergestellt, dass die aus unserer Sicht sowohl unter demokratischen als auch rechtsstaatlichen Gründen problematische „Charta City West 2040“ nicht wie von ihren InitiatorInnen gewünscht als Planungsleitfaden für die Umgestaltung der City West herangezogen wird.

Containerbau für Veranstaltungen am Ku´damm geplant | von Cay Dobberke

Im „Leute Newsletter“ für den Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf wird berichtet, dass die SIGNA-Gruppe neben dem bestehenden Karstadt-Warenhaus die durch den Abriss eines leerstehenden Bürogebäudes entstandene Baulücke mit einem Containerbau temporär schließen will. Gemäß dem SIGNA-Bebauungskonzept von 2018 war  auf diesem Grundstücksteil ein Hochhaus geplant, das jedoch schon im Dezember 2018 vom „Baukollegium“ abgelehnt wurde. Auf Anfrage teilte ein SIGNA-Sprecher dem Tagesspiegel mit , dass gegenwärtig ein Nutzungskonzept erarbeitet wird, welches auch Flächen für Kultur beinhalten wird.

Tagesspiegel Leute Newsletter Charlottenburg-Wilmersdorf vom 05.03.2021

Dem Einsatz der „Open Knowledge Foundation e.V.“ ist es zu verdanken, dass die am  03.08.2020 abgeschlossene „Vereinbarung (Letter of Intent) über den Erhalt von Warenhausstandorten der GALERIA Karstadt Kaufhof GmbH sowie über die Investitionen der SIGNA-Gruppe in städtebauliche Projekte im Land Berlin“ das Licht der Öffentlichkeit erblickt hat. Der Text dieser Vereinbarung, die zwischen den Senatsmitgliedern Michael Müller, Ramona Pop und Dr. Klaus Lederer sowie der SIGNA Prime Selection AG und der GALERIA Karstadt-Kaufhof GmbH abgeschlossen wurde, ist auf der Plattform „FragdenStaat“ im Blogartikel Karstadt-Deal im Wortlaut : Berlin bekommt Hochhäuser für Arbeitsplätze zu finden.

Vielen Bürgerinnen und Bürgern ist wahrscheinlich nicht bewusst, dass (vertragliche) Vereinbarungen zwischen staatlichen Institutionen und privaten Unternehmen nicht zwingend offengelegt werden müssen. Nicht selten wird ein Antrag auf Akteneinsicht oder Aktenauskunft gemäß „Informationsfreiheitsgesetz Berlin“ von den zuständigen staatlichen Stellen  mit dem Hinweis abgelehnt, dass dadurch ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis offenbart werden würde oder den Betroffenen durch die Offenlegung ein nicht nur unwesentlicher wirtschaftlicher Schaden entstehen könnte. Vor diesem Hintergrund werden nicht wenige Kenner*innen der „Szene“ überrascht gewesen sein, dass der LoI nur 11 Tage nach seinem Abschluss offengelegt wurde. Ist das vielleicht ein Indiz für das schlechte Gewissen der Senatsmitglieder angesichts des offensichtlich „schlechten Deals“ für das Land Berlin und das Gemeinwohl?

Jedenfalls haben u.a. die Berliner Zeitung, Neues Deutschland, Tagesspiegel und TAZ in den Wochen nach dem „Karstadt-Deal“ kritische Berichte dazu veröffentlicht und die Partei „DIE LINKE“ hat sich auf ihrem Parteitag am 22.08.2020 gegen den „Karstadt-Deal“ ausgesprochen. Schon am 14.08.2020 erscheint in der Berliner Zeitung ein Artikel mit der Überschrift „Rettung der Warenhäuser : Karstadt-Deal womöglich rechtswidrig„. In diesem Artikel wird berichtet, dass der Bezirkstadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, eine juristische Prüfung des LoI veranlasst hat. Die entsprechende Stellungnahme des Stadtentwicklungsamts/Bereich BauJur ist auf der Plattform „FragdenStaat“ veröffentlicht (Text der Stellungnahme hier).

Bei fast jedem LoI stellt sich früher oder später die Frage, ob es sich dabei um eine verbindliche Vereinbarung oder eine reine Absichtserklärung handelt. Das Stadtentwicklungsamt Friedrichshain-Kreuzberg kommt zu dem Schluss, dass die Bindungswirkung des LoI nicht eindeutig ist und vieles dafür spricht, dass es sich um eine reine Absichtserklärung handelt. Wie bei jeder juristischen Frage gibt es „natürlich“ mindestens zwei unterschiedliche Meinungen, weshalb die Anwältinnen und Anwälte der SIGNA-Gruppe die Rechtsmeinung des Stadtentwicklungsamts mit Sicherheit nicht teilen werden.

Unsere Initiative wendet sich gegen die Neubauplanung der SIGNA-Gruppe auf dem „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm. Im LoI sind die „Vereinbarungen“ zu diesem Projekt im Abschnitt 3 (Vereinbarungen zu einzelnen Projekten, Unterpunkt b „Kurfürstendamm“) niedergelegt. In Hinblick auf die für Juristinnen und Juristen typische Präzision von Formulierungen erstaunt mich als fremdem Leser schon die Überschrift „Kurfürstendamm“. Bekanntermaßen geht es bei diesem Projekt um die Neubauung fast des gesamten Blocks „Kurfürstendamm 231 durchgehend zur Augsburger Straße und Rankestraße“, der heute teilweise noch mit einem Parkhaus bebaut ist. Im zweiten Absatz des Abschnitts „Kurfürstendamm“ wird u.a. ein Arbeitsauftrag zur Erarbeitung eines „Masterplans“ vereinbart, eine Nutzungsmischung für den aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan entworfen („angestrebt wird…“) und ein Bezug zum „bezirklichen Werkstattprozess zur Entwicklung der City West“ hergestellt. Damit ist wohl die „Charta City West 2040“ gemeint, die in einem weiteren Blogartikel von unserer Initiative kritisch beleuchtet wird.

Fast der gesamte Abschnitt „Kurfürstendamm“ befasst sich mit bauplanungsrechtlichen Aspekten, die zum damaligen Zeitpunkt noch vollständig in der Verantworung des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf lagen. Nun hat der Senat in seiner Sitzung am 12.01.2021 die „außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung für den Kernbereich der City West festgestellt„, womit zukünftig die Aufstellung und Festsetzung von Bebbaungsplänen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen liegt. Wenn dort auf Basis des am 13.01.2021 vorgestellten „Entwicklungskonzepts City West“ die planerische Arbeit beginnt, wird es dabei zwangsläufig zu Zielkonflikten zwischen den planungsbezogenen „Vereinbarungen“ des LoI und einem vielen gesetzlichen Anforderungen unterliegendem Bebauungsplanverfahren kommen. Selbst für den von der SIGNA-Gruppe angestrebten vorhabenbezogenen Bebauungsplan (den die Initiative schon allein wegen des damit einhergehenden „systembedingten“ Zurückdrängens von Gemeinwohlinteressen ablehnt), kann der LoI nicht nur mangels Rechtsverbindlichkeit, sondern auch mangels Bestimmheit allenfalls eine marginale Bedeutung entfalten.

Mit dem ohne Not abgeschlossenen „Karstadt-Deal“ (LoI) haben die drei Senatsmitglieder Michael Müller, Ramona Pop und Dr. Klaus Lederer unserer Stadt einen Bärendienst erwiesen. Auch deshalb ist es richtig und wichtig, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem am 13.01.2021 präsentierten „Entwicklungskonzept City West“ die Rahmenbedingungen für ein transparentes Planungsverfahren beim „Karstadt-Areal“ am Kurfürstendamm setzt!